Bereits seit vielen Jahrzehnten ist das Bauherrenmodell vor allem für natürliche Personen eine beliebte Veranlagungsmöglichkeit. Dabei werden bestehende Gebäude erworben, umfassend saniert oder abgerissen und neu errichtet. Es wird daher bei einem Bauherrenmodell keine neue Fläche versiegelt, sondern vielmehr bestehender Wohnraum verwendet und energieeffizient optimiert. Eine derartige Revitalisierung leistet daneben unter anderem auch einen positiven Beitrag für das Orts- bzw. Stadtbild. Neben diesen positiven Aspekten liegt für die Anleger ein weiterer Vorteil in einem positiven Einkommensteuereffekt.
Steuerliches „Herzstück“ eines Bauherrenmodells ist eine sogenannte begünstigte Abschreibung von Teilen der Investitionskosten. Nachdem bei Bauherrenmodellen eine umfassende Gebäudesanierung bzw ein Abriss mit anschließender Neuerrichtung erfolgt, sind diese Maßnahmen in der Regel als Herstellungsaufwendungen zu qualifizieren und grundsätzlich auf die Restnutzungsdauer des Gebäudes zu verteilen. Im außerbetrieblichen Bereich ist jedoch gem § 28 Abs 3 EStG unter bestimmten Voraussetzungen eine begünstigte Abschreibung über einen verkürzten Zeitraum von 15 Jahren möglich. In den überwiegenden Fällen wird dies bei Bauherrenmodellen mittels einer rechtskräftigen Förderzusage nach den landesgesetzlichen Vorschriften zur Wohnhaussanierung erreicht. Mit dem Konjunkturpaket „Wohnraum und Bauoffensive“ 2024 wurden die Möglichkeiten für eine beschleunigte Abschreibung von Herstellungsaufwendungen noch zusätzlich erweitert. So können ab dem Jahr 2024 Sanierungsmaßnahmen, für die eine Förderung des Bundes gem dem 3. Abschnitt des Umweltförderungsgesetzes ausbezahlt oder plausibilisiert wird, ebenfalls über 15 Jahre verteilt abgesetzt werden. Das sind insbesondere Aufwendungen für einen Fernwärmeanschluss oder eine thermisch-energetische Sanierung.
Vorrangige Zielgruppe von Bauherrenmodellen sind natürliche Personen. Diese können die zuvor angeführten begünstigten Abschreibungen geltend machen und dadurch teilweise auch übrige Einkünfte „entsteuern“. Dieser positive Steuereffekt wirkt sich in höheren Progressionsstufen natürlich stärker aus.
Aufgrund von steuerlichen Verlusten in der Anfangsphase gilt es bei Bauherrenmodellen umso mehr die Thematik der Liebhaberei zu beachten und eine realistische Prognoserechnung zu erstellen. Im Falle von gesetzlichen Einnahmenbeschränkungen (zB gedeckelte Mieten wegen Förderung) ist in der Prognoserechnung der Ansatz von marktkonformen Mieten zulässig. Ebenso dürfen die oben angeführten Abschreibungen über 15 Jahre in eine Normalabschreibung (66,67 Jahre) umgerechnet werden. Der Beobachtungszeitraum für eine solche Prognoserechnung wurde durch die kürzlich erfolgten Änderungen in der Liebhabereiverordnung (BGBl II Nr 89/2024 vom 27.3.2024) um fünf Jahre verlängert. Dies gilt für Vermietungen, bei welchen der Beobachtungszeitraum ab 1.1.2024 beginnt (dh ab dem erstmaligen Anfall von Werbungskosten).
Eine Einkunftsquelle liegt nunmehr dann vor, wenn bei der großen Vermietung innerhalb von 30 plus drei Jahre (bisher 25 plus drei Jahre) und bei der kleinen Vermietung binnen 25 plus drei Jahre (bisher 20 plus drei Jahre) ein Gesamtüberschuss erzielt wird.
Durch diese Änderung ist zukünftig eine Investition unter anderem auch mit einem geringeren Eigenmittelanteil möglich. Es wird aufgrund der aktuellen gesetzlichen Maßnahmen (Anpassung Liebhabereibeurteilung, Erweiterung 1/15-AfA, etc) auch deutlich, dass der Fiskus derartige Modelle weiter ermöglichen und fördern möchte.
